А никто и не обещал, что это будет легко и просто. Тем не менее, ноябрьская публикация «УЦ» о кондоминиумах, или ОСМД (объединениях совладельцев многоквартирных домов) не осталась незамеченной. Об этом свидетельствует встреча, которая состоялась в конце прошлого года в Кировоградском горисполкоме под председательством вице-мэра Виктора Андреева, с активистами, представляющими интересы жителей нескольких домов по улицам Комарова, Конева и Яновского. Разговор о создании ОСМД прошел серьезно и заинтересованно.
Главное, что заставляет кировоградцев действовать во имя превращения в кондоминиумы домов, в которых они живут, — это естественная «усталость» от безалаберности и необязательности ЖЭКов (КРЭПов). Последние вроде бы являются собственниками жилого фонда, но как же бесхозяйственно относятся они к его сохранению! Вот одно из свидетельств:
— Коммунальное предприятие, в ведении которого находится дом, занимается единственно уборкой и вывозом мусора. Подъезд нуждается в ремонте, прихожу в КРЭП и слышу: у нас нет для этого возможностей. Ни для чего у них «нет возможностей»… В подвал дома затекает вода — КРЭПу нет до этого дела. Разбит асфальт перед домом, вечная лужа стоит, но и с этим обращаться к ним бесполезно. Если мы создадим объединение, то, убеждены, с очень многими проблемами сумеем справиться самостоятельно. Будет в доме и своя техничка, и свой сантехник, который, в отличие от жэковских, не станет обирать бабушек-пенсионерок…
Аналогичные претензии к ЖЭКам звучали и из уст других участников встречи. В квартирах холодно, но теплоэнергетики на все претензии отвечают, что дают нормальное тепло, а если завоздушены или разбалансированы внутридомовые системы, то привести их в порядок должен ЖЭК. Если температура в квартире ниже санитарной нормы, то ее владелец имеет право на пропорциональное снижение оплаты за предоставляемую услугу, но кто и перед кем будет отстаивать это право?.. Явно не ЖЭК, который не затруднил себя установлением причин и ликвидацией последствий…
Из этого же ряда и такой пример. Начиная с октября, жители дома №23, корпус 3 по улице Маршала Конева оказались один на один со своими проблемами. Они практически лишены холодного водоснабжения: напор воды в кранах — минимальный, а в часы пик воды нет вообще. Жильцы не исключают, что причиной стало проведение работ при переоборудовании системы водоснабжения в соседнем доме (корпус 2), но установить, соответствует ли это предположение действительности, они, не будучи специалистами, не в состоянии. Добиться же обследования своего дома специальной комиссией — тоже! Возник самый настоящий замкнутый круг: КРЭП №10 направляет жалобщиков в водоканал, а там утверждают, что дают нормальный напор, и снова посылают в КРЭП… Вдобавок нет в доме и горячего водоснабжения: при ликвидации порыва во внутридомовой системе «специалисты» КРЭПа попросту… вырезали и заварили часть трубы обратной подачи горячей воды в подвале…
Вот и возникает вопрос: что представляют собой ЖЭКи и КРЭПы — коммунальные предприятия, оперативно и эффективно пекущиеся о жителях вверенных им домов, или морально устаревшие структуры, озабоченные лишь собственным выживанием? И не лучше ли для жителей многоквартирных домов «свобода» от подобных «попечителей» и самостоятельность при разрешении возникающих проблем?
Кто-то из участников встречи с вице-мэром Виктором Андреевым хотел бы для начала просто получить ответы на эти непростые вопросы. Другие — те, кто уже вступил на путь создания кондоминиумов, — хотели поделиться проблемами, с которыми им уже пришлось столкнуться, и заручиться поддержкой городской власти.
Иные из участников встречи, начав работу по созданию объединения совладельцев еще в августе и пройдя начальные процедуры, вдруг почувствовали себя в роли бегунов на месте. Оказалось, что и регистрационная палата горсовета руководствуется устаревшими документами 2002 года, а какими документами ей надлежит руководствоваться при регистрации объединения в качестве юридического лица, это пришлось выяснять самим объединяющимся. Столь же ни шатко ни валко работают и другие службы, в которые приходится обращаться при создании объединения. Впрочем, как прозвучало на этой встрече, создатели кондоминиума могут избавить себя от множества мелких и отнимающих время хлопот, обратившись в юридическую консалтинговую компанию, которая и возьмет на себя оформление полного пакета документов. Принявший участие в этой встрече генеральный директор консалтинговой компании Сергей Головатюк еще раз повторил доводы, которые уже звучали за круглым столом в редакции «Украины-Центр». Затраты на оформление документов при создании кондоминиума составляют около 1,5 тысячи гривен; в 60- 70-квартирном доме жильцы получат требуемую сумму, собрав с каждой квартиры примерно по 25 гривен.
Прозвучал и такой небезынтересный вопрос: а как быть, если не все жители дома хотят стать членами объединения?
Ответ на него оказался достаточно прост. Легитимность процедуры будет обеспечена, если в общем собрании примет участие не менее половины жильцов дома (а для правомочности принятого решения достаточно, чтобы «за» проголосовало две трети участников собрания). А что же остальные — противники «кондоминиумизации»? Ответ еще проще: они не будут членами созданного объединения, но сохранят все те права, которыми обладали, когда дом был собственностью ЖЭКа. Вся разница будет заключаться в том, что квартплату они будут платить не ЖЭКу, а новому юридическому лицу — объединению совладельцев.
На деле же, как поведал еще один участник встречи в кабинете В. Андреева, «противники» не всегда довольствуются ролью пассивных наблюдателей. Кто-то (а кто — это, по мнению участников разговора, сообразить совсем не трудно) нашептывает им, как все станет плохо после создания кондоминиума… Во всяком случае, как прозвучало на встрече, одному из активистов создания кондоминиума уже успели пригрозить… избиением.
Подводя итог встречи, Виктор Андреев отметил, что городская власть должна создать условия максимального благоприятствования при создании объединений совладельцев, — он как заместитель городского головы будет этому всемерно содействовать. Одним из шагов в этом направлении должна стать общегородская программа создания объединений совладельцев многоквартирных домов, утвержденная исполкомом. Такой программы в городе нет, но Виктор Андреев обещал инициировать ее разработку.
Как уже сообщала наша газета, весьма серьезную инициативу проявила Кировоградская областная организация партии «Батькiвщина». Здесь в идее создания кондоминиумов видят не просто узко утилитарную задачу, но и путь к самоорганизации городского населения. По инициативе областной организации и ее лидера Валерия Кальченко заключен договор с уже упомянутой консалтинговой фирмой под руководством Сергея Головатюка. Поэтому все, кто хочет создать кондоминиум, могут получить не только бесплатную юридическую консультацию, но и полное юридическое сопровождение всей процедуры создания ОСМД как юридического лица. А это немаловажно: ведь далеко не в каждом случае жильцы дома могут собрать необходимую для этого сумму. Для этой цели областная партийная организация «Батькiвщини» намерена создать специальный денежный фонд, из которого будут частично покрываться финансовые расходы при создании кондоминиумов в домах, где проживает, кстати сказать, не самая богатая часть населения.
Мысль, безусловно, благая. К тому же, как известно, в периоды выборов любые партии несут весьма немалые расходы — на рекламные бигборды, на гала-концерты и прочие феерические мероприятия. Разве не лучше было бы для города, области и, в конечном счете, страны, если бы затрачиваемые на политическую рекламу деньги расходовались на насущные нужды избирателей — в частности, и на создание ОСМД?
Вперед и только вперед! Я здесь живу и работаю в одном из множества кондоминиумов. Один обслуживаю 25 шестиквартирных жилых домов. Территория ограждена, есть теннисный корт на 2 площадки и плавательный бассейн. Договора заключены с предприятием по вывозу мусора, уборке снега и работам по зеленым насаждениям. Все остальные работы по текущему содержанию и ремонту, включая электротехнические, сантехнические, общего характера, мне приходится выполнять самому, для чего я имею необходимый инструмент, оборудование и технику. Однако, зарплату мне платит не Правление Кондоминиума, а я состою в штате крупной Жилищно-Коммунальной Организации, обслуживающей большое множество групп жилых домов и, собственно, кондоминиумов в 8-ми штатах США. Каждая ассоциация, собственник или правление заключает договор с такой ЖКОрганизацией. В каждом кондоминиуме работает предельно минимальное количество людей (обычно один, за редким исключением — два), которые выполняют максимально-возможный объем работ по обслуживанию и в соответствии со своей квалификацией получают соответствующую зарплату, которая никогда не задерживается по срокам выплаты. Хочу заметить, что между Украинской и Американской системами есть одна маленькая разница – это регулярность оплаты кондоминиумом средств на обслуживание в соответствии с заключенным ежегодным договором. Здесь же полная и своевременная оплата собственниками квартир ежемесячных платежей за обслуживание.
В каждом кондоминиуме раз в три года избирается Правление из председателя и 3-х членов правления из числа собственников (не квартирантов), которые собираются один раз в месяц для решения текущих вопросов, в том числе финансовых, в присутствии закрепленного менеджера от офиса и меня как Maintenance Supervisor. (Кстати в июле прошлого года наши собственники на таком собрании избрали меня своим представителем, т.е. членом Правления Кондоассоциации). Членство в Правлении Кондоминиума есть исключительно на бесплатной основе. Никаких денег за членство в Правлении не получают ни председатель, ни члены Правления.
В Главном офисе ЖКОрганизации работает не так уж много специалистов. Поэтому, пусть простят меня мои бывшие коллеги – начальники КРЭПов в г.Кировограде, в таком виде, как это существует десятки лет и по сей день, КРЭПы НЕ НУЖНЫ. Однако, не следует впадать в крайность и разгонять их немедленно. Уничтожив старое и не создав новое, можно только навредить. Чтобы передать во вновь организованный кондоминиум большой дом или группу малых домов, необходимо этот дом сперва отремонтировать и не вешать проблемы по крышам, подвалам, лифтам, отоплению, воде и т.д. на и без того слабый кошелек потенциальных собственников, объединившихся в кондоминиум.
Усли хотябы несколько таких образцовых кондоминиумов организуется в Кировограде, люди это поймут и будут стремиться к самоорганизации с наименьшими затратами на содержание.
Еще раз прошу прощения у коллег – начальников КРЭПов за свой однозначный вердикт.
С большим уважением Юрий Николаенко. Привет Анатолию Юрченко.
6 января 2006 г.