Крупные земельные скандалы в Кировограде традиционно гремят, как минимум, раз в год. Это не считая постоянно возникающих локальных конфликтов, в которые оказываются втянутыми жильцы домов, по соседству с которыми, а то и впритык к ним, нежданно-негаданно начинается то одно, то другое коммерческое строительство.
Год от года мы слышим повторяемые почти слово в слово сменяющими друг друга у городского «руля» руководителями стенания о том, что городской бюджет-де скудный, регион — дотационный, катастрофически не хватает денег на ремонт дорог и жилого фонда, не говоря уже о жилищном строительстве. Имеется в виду, конечно, то жилье, которое город должен был бы строить за свой счет, куда селились бы «очередники», которых в областном центре более 3 тысяч, и которое в последние годы в городе строится только за счет оставшейся с незапамятных времен «незавершенки», в достройку которой периодически вкладывают средства инвесторы. «Незавершенка» меж тем в городе катастрофически заканчивается.
Оба эти явления напрямую связаны с, мягко говоря, несовершенством земельной политики, проводимой, в первую очередь, местными властями. Ситуация не меняется много лет, заставляя поднимать одни и те же вопросы с каждым новым разочарованием после прихода к рулю очередной «команды».
Поскольку обращаться с вопросами о возможных путях оптимизации (скорее — нормализации) процессов, подведомственных органам местного самоуправления, к представителям самих этих органов практически бесполезно, в чем местные журналисты не раз убеждались на собственном опыте, мы попытались получить ответ на извечный вопрос «а как надо?» от эксперта, в этом самом самоуправлении не задействованного.
Александр Поляновский — руководитель консалтингового предприятия «Пектораль», в свое время одним из первых на кировоградском рынке предложившего услуги по экспертной оценке земли и имущества, и c земельными «нюансами» знаком не понаслышке. Сам он отмечает, что все высказанные в интервью взгляды — его личное, субъективное мнение, с которым можно соглашаться или не соглашаться. В конце концов, именно в споре рождается истина.
Так вот, по мнению Александра Алексеевича, мы имеем дело с двумя серьезнейшими проблемами «земельного» характера, порождающими, с одной стороны, постоянные скандалы с вмешательством прокуратуры и прочих контролирующих и карательных органов, с другой — недоимки доходной части бюджета, не позволяющие городской инфраструктуре развиваться нормально.
Первая из них — хаотичность застройки, отдавая землю под которую, городские власти, похоже, очень давно перестали руководствоваться не только генпланом города, но и соображениями целесообразности этой самой застройки. Например, в Кировограде, в черте города, несколько десятков заправок, что противоречит не только целому ряду законодательных норм, но и здравому смыслу. Эта проблема очень скоро коснется супермаркетов, торговых центров и многих других объектов, растущих в последнее время как грибы после дождя, причем в самых неожиданных местах.
— Я не работаю в местном самоуправлении и никогда не работал, но, занимаясь земельными вопросами далеко не первый год, могу делать определенные выводы. Сейчас городская земля сдается в аренду «под коммерческую застройку» — какую, непонятно, пока не начнут строить, а строят потом, имея на руках акт землепользования, то, что захотят, при этом абсолютно никто не задумывается, нужен ли именно здесь еще один торговый центр или еще что-нибудь.
В итоге получается, что в одном районе города аптека стоит на аптеке, а в другом — невозможно купить таблетку анальгина. При этом существует целый ряд контролирующих структур — архитектура, ГАСК, управление земельных ресурсов… Почему бы им всем вместе не создать комиссию, привлечь, в конце концов, каких-то уважаемых в городе людей, моральных авторитетов, и затем, проведя серьезные исследования, определить, где, в каком месте городу нужен новый супермаркет, где — развлекательный центр, где — та же аптека. И уже после этого на открытом конкурсе определить инвестора, который сможет на оптимальных для города условиях выполнить работы по строительству того или иного объекта… — предлагает Поляновский.
По сути, идея не нова, и Александр Алексеевич в общих чертах описывает так называемый «зонинг» — систему планирования, принятую в большинстве европейских стран, альтернативную нашему архаичному генплану, который к тому же никто не «празднует». Иначе не отдавались бы зеленые зоны и памятники садово-парковой архитектуры под ту же «коммерческую застройку» и не приходилось бы прокурорам опротестовывать одно за другим скандальные земельные решения.
Напомню читателям, еще два года назад в городской архитектуре велись разговоры о начале подготовки к переходу на «новые, соответствующие требованиям времени, подходы к планированию застройки территорий с учетом инфраструктурных перспектив, предусматривающих детальную(!) разработку районов — красные линии дорог, расположение конкретных объектов(!)». Уже тогда на стадии разработки якобы была «электронно-векторная карта города, представляющая собой оцифрованный план, электронный кадастр объектов, на основании которого и будет вестись детальное(!) планирование… (из интервью одного из чиновников Управления архитектуры и градостроительства Кировоградского горисполкома, опубликованного в «УЦ» весной 2006 года)».
О результатах этой «работы» с тех пор ничего не слышно, а если так пойдет дальше, то «детально планировать» вскоре будет уже нечего — все будет застроено, включая газоны, скверы, парки и тротуары…
Другая проблема, намного менее очевидная для обывателя (в отличие от ее «симптомов»), — неспособность или нежелание местных властей выставить адекватные цены на аренду и приватизацию городской земли и коммунального имущества, благодаря чему — существенно увеличить доходы местного бюджета.
В бытность Александра Никулина мэром Кировограда, в 1998 году, именно предприятие «Пектораль» выполнило полную экспертную оценку городских земель. — Была проведена колоссальная работа, хотя в отношении нее тогда было немало скепсиса, — вспоминает Александр Алексеевич.
— Прошло десять лет, но до сих пор арендная плата (а вслед за ней — и налог на землю), а также стоимость приватизируемых участков в городе рассчитывается, исходя именно из данных проведенной тогда оценки. Но ведь она делалась, исходя из реалий 1998 года, город с тех пор изменился — говоря примитивным языком, там положили тротуарную плитку, там отремонтировали дорогу, там построили супермаркет, провели газ, в конце концов, поставили три новых фонаря — все эти изменения влияют на стоимость аренды тех или иных участков. Не говоря уже о том, что стоимость земли априори растет — это естественный процесс, сейчас цена совсем другая!
Мониторинг этих процессов нужно было проводить постоянно и учитывать их при установлении ставок аренды для коммерческих структур. Об этом, к слову, снова заговорили в прошлом году, но о конкретных результатах пока ничего не слышно. Кто-нибудь может вспомнить, когда в последний раз делалась инвентаризация земельных ресурсов Кировограда?
Реальная стоимость аренды земли в городской черте сейчас — в среднем в 2-2,5 раза выше существующей, а об участках в центральной части города вообще говорить не приходится…
Отдельный разговор — сдача в аренду коммунального имущества, в первую очередь, зданий и помещений, находящихся на балансе города. Арендная плата за пользование ими устанавливается «волевым решением» исполкома: подвальные помещения — столько-то, полуподвальные — столько-то за метр… Подобный, чисто административный подход очень далек от законов рынка — оценивать коммунальную собственность нужно, исходя из ее рыночной стоимости, — считает Поляновский. — А после оценки не мешало бы ее еще и застраховать — за счет арендатора.
От себя отметим: в прошлом году исполком пересматривал именно эти арендные ставки, и голоса разума, говорящие как раз об этом — о необходимости проведения экспертной оценки коммунальной собственности для определения ее реальной рыночной стоимости, также звучали, но не были услышаны… Почему сегодняшние (да и вчерашние) «отцы города» не заитересованы в изменениях, которые позволили бы серьезно увеличить основные статьи доходов скудного городского бюджета? Вполне возможно, потому, что разница между реальной и установленной «волевым решением» стоимости земель и имущества вместо городской казны наполняет их карманы…
