Разговор о земле, которая является собственностью города и должна служить источником наполнения городского бюджета, мы начали с Виктором Андреевым, депутатом Кировоградского облсовета (и вице-мэром в прошлом созыве городской власти Кировограда), в предыдущем номере «УЦ». Но тогда вопрос «как?» остался за рамками разговора. Какие шаги и в какой последовательности необходимо предпринять, чтобы «богатство, лежащее под ногами» (по выражению В. Андреева) не в далекой перспективе, а уже в ближайшем будущем стало реальным средством, работающим на интересы территориальной общины, на благосостояние города и всех его жителей? Чтобы ответить на этот вопрос, редакция к продолжению разговора с Виктором Андреевым пригласила в качестве эксперта Александра Поляновского, руководителя фирмы «Пектораль» — той самой, которая в 1998 году впервые провела работу по нормативно-денежной оценке земель Кировограда.
— Виктор Иванович, Александр Алексеевич, в предыдущей публикации мы констатировали: нормативная база, на основе которой городская власть определяет стоимость земельных участков при продаже, размер арендной платы за их использование и так далее, за прошедшие годы существенно устарела. Но это утверждение порождает и новые вопросы: насколько кардинального пересмотра требует эта база, в какие сроки это можно сделать и в какие суммы для городского бюджета это выльется?
Виктор Андреев: — Для начала стоит повторить то, что я уже говорил. Муниципальная земля является источником финансовых поступлений в городской бюджет, в его основную часть, — как за счет передачи этой земли в аренду, так и за счет ее продажи. Думаю, не очень ошибусь, если скажу, что за эти годы рыночная стоимость земли в Кировограде выросла, как минимум, вдвое. Другими словами, и уровень поступлений в городской бюджет должен был бы увеличиться вдвое — на абсолютно законных основаниях. А препятствует этому только одно — несоответствие прежней нормативной базы, которой по сей день пользуется город, новым реальностям.
Александр Поляновский: — Вы знаете, я буквально порадовался, когда прочел в прошлом номере «УЦ» интервью «Денег много не бывает». С Виктором Андреевым мне до сих пор общаться на эту тему не приходилось. И вдруг открываю газету и вижу: человек говорит не просто то, что созвучно моим мыслям, но то, необходимость в чем действительно давно назрела. В 1998 году оценка земли была проведена по инициативе Александра Никулина, который был избран мэром Кировограда и прекрасно понимал значимость этой работы для наполнения бюджета. Но прошло 8 лет. Земля подорожала. В два — два с половиной раза. В среднем по городу может получиться цифра несколько ниже, но для отдельных районов она окажется именно такой, если не больше. Но без проведения новой нормативно-денежной оценки это все — только слова, только ощущения. Поэтому надо только приветствовать то, что появился человек, который предполагает баллотироваться на пост городского головы и вновь ставит вопрос о переоценке земли. Виктор Иванович абсолютно прав и в том, что эту работу необходимо сделать, и в том, зачем ее нужно сделать: не только продажа, не только аренда, но вообще любой юридический акт, связанный с земельной собственностью и облагаемый налогом, который пропорционально связан со стоимостью этой собственности, — это источник пополнения бюджета.
— Возможно, стоит дать нашим читателям представление о том, за счет чего дорожает земля — ведь не только потому, что, как говорится, «все дорожает»?
А.П.: — В городе произошли очень серьезные изменения. Изменилась градостроительная ситуация, улучшилась инфраструктура: транспортное сообщение, число магазинов, появились супермаркеты, которых раньше не было, и многое другое. Все эти факторы, даже если базовая стоимость квадратного метра земельной площади не меняется, меняют коэффициенты в расчетных формулах, по которым и определяется стоимость. Но эти изменения не нашли никакого отражения в материалах нормативно-денежной оценки городской территории Кировограда. Да, предоставленные в свое время городской власти данные себя оправдали, но сегодня они реально уже больше претендуют на звание справочного материала исторического характера. Налоги продолжают взиматься на уровне 1998 года.
В.А.: — Если говорить самым простым языком, то можно привести такой пример. Менее недели тому назад в Кировограде открылся новый гипермаркет. Что представляла собой до этого земля, на которой он построен? Обыкновенный пустырь. Теперь же это благоустроенная территория, стоимость которой стала многократно выше.
А.П.: — Разумеется, тот участок, на котором теперь построен крупный торговый центр, в который вложены денежные средства, и должен был стать дороже…
В.А.: — Но одновременно должна вырасти и стоимость прилегающей территории: вчерашний пустырь превратился в людное место с хорошим транспортным сообщением, куда идут и едут покупатели. Тем самым выросла его привлекательность для других потенциальных инвесторов, которые захотели бы, скажем, построить рядом еще какие-то магазины, центры развлечений или еще что-то, имеющее интерес для жителей Кировограда. При этом, как я уже говорил, городская власть не должна пассивно ждать, придет или не придет инвестор. На основании двух законов Украины — «О планировании и застройке территорий» и «Об основах градостроительства» — мы должны разработать правила застройки города. Чтобы на основании полученных научных обоснований исполнительная городская власть заранее готовила необходимые документы для конкретных земельных участков под конкретную застройку — иначе говоря, инвестиционные проекты, которые затем выставляются на конкурс и обеспечивают городу привлечение новых инвестиций.
— Но, как я понимаю, стоимость городской земли нельзя увеличить произвольно, взять с потолка — для этого должен существовать определенный инструментарий?
А.П.: — Есть два пути. Первый — начать и проделать всю работу заново: путь долгий, затратный, с утверждением новой базовой стоимости квадратного метра земли на уровне Госкомзема. И, к сожалению, если промедлить еще год-два, то иного пути не будет. Второй путь — мониторинг сегодняшней ситуации, городская власть должна была бы проводить такой мониторинг ежегодно, отслеживая текущие изменения, но, увы, не делала этого. Он обойдется бюджету намного дешевле. Виктор Иванович, оценив его стоимость в 100 тыс. грн., не ошибся — наш собственный расчет дал цифру 97 тыс. грн. Это быстрый путь, который к тому же можно пройти поэтапно: район за районом. И с поэтапной же оплатой выполненных работ и утверждением их результатов на уровне городской власти.
В.А.: — Но сделать это нужно немедленно. Деньги, затраченные из бюджета на мониторинг, не просто окупятся в течение первых же месяцев 2007 года, а вернутся с многократной отдачей. Я уже называл сумму 12,5 млн. плановых поступлений в бюджете Кировограда этого года. А теперь представьте себе, что благодаря проведенному мониторингу 12,5 млн. превратились в сумму более 30 млн. — это весьма существенные деньги для города. Причем для решения самых неотложных городских проблем уже сегодня можно и нужно прогнозные показатели заложить в проекте бюджета-2007.
