Коммунальный привет из… Америки

Неожиданный резонанс имели две публикации «УЦ», одна в конце прошлого, другая в начале этого года, посвященные проблемам и возможностям создания в Кировограде кондоминиумов, иначе — ОСМД, объединений совладельцев многоквартирных домов. Откликнулись на них кировоградцы, работающие в жилищно-коммунальной сфере и знающие о ее проблемах не понаслышке. Но, кроме того, отклик на наши публикации пришел и из далекой от нас не только географически Филадельфии (США). А в итоге получился хотя и заочный, но интересный разговор специалистов — тем более что старая тема реформирования коммунального хозяйства обрела сегодня новую актуальность.

У «них» и у нас

С письма из Америки и стоит начать. Вот как оценивает его автор идею создания кондоминиумов в Кировограде:

«Вперед и только вперед! Я живу и работаю в одном из множества кондоминиумов. Он объединяет двадцать пять 6-квартирных жилых домов. Территория ограждена, есть теннисный корт на 2 площадки и плавательный бассейн. Договора заключены с предприятием по вывозу мусора, уборке снега и работам по зеленым насаждениям.

Что касается всех остальных работ по текущему содержанию и текущим ремонтам, включая электротехнические, сантехнические и общего характера, то выполняются они минимальным числом людей, которые имеют для этого необходимый инструмент, оборудование и технику. В каждом кондоминиуме работает обычно один, за редким исключением два человека, выполняя при этом максимально возможный объем работ и в соответствии со своей квалификацией получая соответствующую зарплату, которая никогда не задерживается по срокам выплаты. Хочу заметить, что между украинской и американской системами есть одна “маленькая разница”: это регулярность оплаты со стороны кондоминиума работ по обслуживанию (в соответствии с заключенными ежегодными договорами) и столь же полная и своевременная ежемесячная оплата обслуживания собственниками квартир…»

«Американцем», которому не чужды проблемы реформирования ЖКХ в Кировограде, оказался наш земляк Юрий Николаенко — в недавнем еще прошлом заместитель начальника горжилкоммунхоза, то есть тот человек, у которого достаточно опыта и понимания ситуации, чтобы сравнивать две организационно и структурно разные системы.

Не против создания кондоминиумов (ОСМД) в Кировограде и два других собеседника газеты. Но для них, продолжающих ежедневно вариться в текучке наших проблем, эта идея представляется несколько в ином ракурсе. Вопрос заключается, в частности, в том, способны ли мы сегодня, пройдя «всего лишь» через организационный этап создания ОСМД, сразу получить по-американски привлекательный результат. Но если говорить еще шире, то придется задеть еще целый ряд проблем, связанных с реформированием жилищно-коммунальной сферы.

Кто окажется «богаче»?

Для начала есть смысл задать себе вопрос о том, чем станет массовая «кондоминиумизация» в городе — благом или бедой?

Позитивная сторона такой реорганизации лежит на поверхности. Владельцы приватизированных квартир становятся собственниками и всего дома, который при существующей системе, до создания ОСМД, оставался коммунальной собственностью и находился на балансе ЖЭКа, которому, в свою очередь, полномочия делегированы городской властью. Жильцы-совладельцы по-прежнему вносят квартирную плату в размерах, установленных горисполкомом, но уже сами контролируют, на что пошли израсходованные суммы. То есть система расходования собранных в виде квартплаты денег становится более эффективной и прозрачной: деньги идут на дело, а не на зарплату работникам ЖЭКа, от которых, неизвестно, добьешься толку или нет. Хотя, естественно, дом дому рознь, а потому и существует опасение, что собственностью жильцов станут и текущие крыши, и неработающие лифты, и мокнущие панельные стыки, и внутридомовые системы тепло-, водоснабжения и канализации в последней стадии аварийности. Не станет ли в таком случае создание ОСМД для городской власти способом избавиться еще от одной головной боли, чтобы переложить все эти проблемы на головы самих жильцов дома?

Современная нормативно-законодательная база, в принципе, защищает создателей кондоминиумов от необходимости (хотя бы в обозримом будущем) лечить названные болезни самостоятельно. Первый капитальный ремонт дома, который стал кондоминиумом, должен проводиться за счет городского бюджета. Другими словами, новоявленные объединенные совладельцы не останутся один на один с теми проблемами, которые городская исполнительная власть по тем или иным причинам (отсутствие средств, неповоротливость или некомпетентность) не решила самостоятельно. Но, как известно, теория — это одно, а практика может быть совсем иной. Именно об этом — теории и практике — и говорят наши собеседники-кировоградцы.

В социальном плане Кировоград не готов к «кондоминиумизации» — в этом убежден начальник КРЭПа №11 Николай Перкин: мы слишком бедны для этого. Квартирная плата, действующая с 1 июля 2000 года, остается на уровне 24 копеек за квадратный метр (в домах без лифтов). И установлена она, исходя из цен 1999 года, то есть давно отстала от реальности. При таком уровне квартплаты не справятся с коммунально-бытовыми проблемами ни «плохие» ЖЭКи, ни «хорошие» кондоминиумы. В определенной степени солидарна с этим утверждением и Раиса Зюзь, начальник ЖЭКа №1: фактический уровень квартплаты не обеспечивает ЖЭКу возможностей для выполнения всего объема возложенных на них обязанностей (а это, согласно постановлению Кабмина, 24 позиции) по обслуживанию жилого фонда. Городской власти следовало бы набраться мужества, чтобы признать: коммунальное предприятие, обслуживающее многоквартирные дома, способно выполнить только четыре-шесть основных позиций, вменяемых ему в обязанность работ, а финансирование всех остальных из обширного списка должен взять на себя городской бюджет.

Будет ли богаче ЖЭКа кондоминиум, которому не придется «кормить» жэковских «дармоедов»? Вопрос не прост. Николай Перкин попытался ответить на него с калькулятором в руках:

— Я живу в 72-квартирном доме. Суммарная квартплата, исходя из 24 копеек за квадратный метр, составляет по дому около 800 грн. в месяц. Зарплата «завдому» (человеку, который возглавит кондоминиум) вместе с налоговыми отчислениями выльется в сумму минимум 500 грн. На многое ли хватит того, что останется от квартплаты? Вывоз одного контейнера мусора стоит 10 грн. 40 коп. Умножьте на 30 дней — что получится?

Однако тезис о «зарплате» «завдому» опровергается письмом из Америки:

«В каждом кондоминиуме раз в три года избирается правление (председатель и еще 3 члена правления) из числа собственников (не квартирантов). Правление собирается один раз в месяц для решения текущих вопросов, в том числе финансовых. Членство в правлении кондоминиума осуществляется исключительно на бесплатной основе. Никаких денег за работу в правлении не получают ни председатель, ни члены правления».

Раиса Зюзь напоминает, что, кроме того, в Украине действует система льгот и субсидий. Их правильное исчисление, сверка с районными органами социальной защиты и городским финансовым управлением — это целая процедура. И если эту процедуру не возьмет на свои плечи глава управляющего органа ОСМД, то объединению окажется необходим еще и бухгалтер, которому также придется платить зарплату.

Разумеется, о том, что каждому кондоминиуму понадобится свой собственный бухгалтер, тоже можно поспорить. Например, в том же ЖЭКе №1, объединяющем 3 тысячи квартиросъемщиков, со всем объемом работ, имеющих отношение к исчислению и сверке льгот и субсидий, справляется всего один человек. Но ведь и упускать этот аспект из виду тоже нельзя. Не в Америке живем…

Но, с другой стороны, есть резон вспомнить и о том, что заставляет кировоградцев действовать во имя превращения в кондоминиумы домов, в которых они живут, — это естественная «усталость» от безалаберности и необязательности ЖЭКов (КРЭПов), — цитируем по одной из предыдущих публикаций:

— Коммунальное предприятие, в ведении которого находится дом, занимается единственно уборкой и вывозом мусора. Подъезд нуждается в ремонте, прихожу в КРЭП и слышу: у нас нет для этого возможностей. Ни для чего у них «нет возможностей»… В подвал дома затекает вода — КРЭПу нет до этого дела. Разбит асфальт перед домом, вечная лужа стоит, но и с этим обращаться к ним бесполезно. Если мы создадим объединение, то, убеждены, с очень многими проблемами сумеем справиться самостоятельно. Будет в доме и своя техничка, и свой сантехник, который, в отличие от жэковских, не станет обирать бабушек-пенсионерок…

Вот и получается, что иные из ЖЭКов (КРЭПов) все равно не делают для жителей подведомственных домов больше, чем те могли бы сделать для себя сами, объединившись в кондоминиум, даже при всех оговорках о необходимости бухгалтерской поддержки и так далее.

На свободу — с открытыми глазами

Но и к вопросу о деньгах тоже нужно вернуться. Николай Перкин вновь оперирует цифрами. Квартплата (в домах без лифтов) в Александрии — 41 коп. за квадратный метр, в Знаменке — 44 коп., в Светловодске — 50 коп., в Долинской — 35 коп., в Кировограде, напомним, — 24 коп. Изменить эти тарифы произвольно никто не вправе — они устанавливаются городской властью, исходя из экономических обоснований (еще раз напомним, в Кировограде — отставших от реальности на шесть лет). Позиция руководителей жилищно-коммунальных предприятий понятна: будь денег больше, то и их предприятия могли бы сделать больше. Показывает и опыт существующих в Кировограде ОСМД, что одной квартплаты — мало. В определенных ситуациях руководство ОСМД вынуждено созывать общие собрания, на которых принимаются решения, сколько денег нужно собрать с каждой квартиры на те или иные работы. То есть в этом отношении ОСМД оказываются в более выгодном положении, нежели ЖЭКи: не меняя размера квартплаты, привлекают дополнительные средства.

А как быть с текущими крышами, неработающими лифтами и тем первым капремонтом, который должен быть оплачен за счет городского бюджета?

Раиса Зюзь убеждена, что поскольку у горожан есть желание создавать кондоминиумы, то и городская власть не должна взирать на этот процесс со стороны: нужна общегородская программа, подкрепленная бюджетными статьями расходов. Минимум, который должна обеспечить городская власть при создании ОСМД, — это провести полное обследование жилого дома и выполнить ремонт всего его магистрального хозяйства — от теплоснабжения до водопровода и канализации. Если необходим полный капитальный ремонт, то дом, в котором создается ОСМД, должен быть включен в перечень объектов, подлежащих капитальному ремонту (причем не далее, чем в следующем году), на эти работы должны быть заложены средства в бюджете. Подразумевается, что все это должно не существовать в виде обещаний на словах, а оформляться соответствующими решениями (гарантиями), которые руководство ОСМД может получить на руки и при необходимости обжаловать бездействие городской власти в судебном порядке.

Еще одна резонная мысль: обслуживание жилых домов, превращенных в ОСМД, должны осуществлять специалисты, которые несут юридическую ответственность, а не «нанятые за бутылку» слесари, сантехники, сварщики и т.д. Поэтому Раиса Зюзь не исключает, что даже при повсеместном переходе к ОСМД жэковские службы (по ее справедливой оценке, не все их руководители являются «нерадивыми») могут найти свое место в структурах новых взаимоотношений, хотя это место и эти взаимоотношения будут уже иными, нежели сегодня.

О том, какой может быть эта структура новых взаимоотношений, и рассказал «наш человек в США» Юрий Николаенко.

Один из главных тезисов его письма: текущее обслуживание 25-ти 6-квартирных домов (по нашим меркам, это 150-квартирная многоэтажка) осуществляет не ЖЭК, а ОДИН человек. Именуется он Maintenance Supervisor. Однако зарплату ему, пишет Юрий Николаенко, платит не правление кондоминиума. Maintenance Supervisor состоит, цитируем, «в штате крупной жилищно-коммунальной организации, обслуживающей большое множество групп жилых домов и, собственно, кондоминиумов в восьми штатах США. Каждая ассоциация, собственник или правление заключает договор с такой ЖК организацией». Maintenance Supervisor, живущий в кондоминиуме, кстати сказать, может быть избран и в члены его правления (зарплата, понятно, от этого не станет выше). Но он может и не быть членом правления. Однако в любом случае он в обязательном порядке принимает участие в ежемесячных заседаниях правления. Участвует в них и представитель обслуживающей организации — закрепленный за кондоминиумом менеджер. На этих ежемесячных заседаниях вырабатывается, что называется, стратегия и тактика: не просто «взаимоотношения» заказчика (кондоминиума) и обслуживающей организации, но конкретное качество и объемы предоставляемых услуг и выполняемых работ. Подкупает то, что эта система разительно отличается от нашей, превращающей каждого жильца в вечного просителя, вынужденного обивать пороги ЖЭКов и горисполкома, каждого «завдома» — в просителя по отношению к ЖЭКу, а каждого начальника ЖЭКа — в просителя по отношению к горисполкому. Другой привлекательный момент — максимальная экономическая эффективность системы, которая достигается отсутствием «лишних людей» и эффективностью их работы. Вернемся к прямому цитированию:

«В главном офисе ЖК организации работает не так уж много специалистов. Поэтому, пусть простят меня мои бывшие коллеги — начальники КРЭПов в г.Кировограде, в таком виде, как это существует десятки лет и по сей день, КРЭПы НЕ НУЖНЫ. Однако не следует впадать в крайность и разгонять их немедленно. Уничтожив старое и не создав новое, можно только навредить. Чтобы передать во вновь организованный кондоминиум большой дом или группу малых домов, необходимо этот дом сперва отремонтировать и не вешать проблемы по крышам, подвалам, лифтам, отоплению, воде и т.д. на и без того слабый кошелек потенциальных собственников, объединившихся в кондоминиум»…

Есть варианты

Все попытки реформирования жилищно-коммунальной сферы Украины, а они, поверьте, делались, хотя каждый «реформатор» понимал этот процесс по-своему, пока демонстрировали лишь три подхода к проблеме.

Первый из них — оставить все как есть. После этого можно долго и нудно говорить о повышении ответственности руководителей коммунальных служб, укреплении кадровой системы, необходимости увеличения тарифов квартплаты и услуг, но все это останется топтанием на месте, тогда как масштабы неблагополучия в жилищно-коммунальной сфере будут нарастать.

Второй подход, который кое-где по Украине уже реализован, — это «простая» передача ЖЭКов и КРЭПов в частные руки. И попробуйте потом вырваться «из объятий» частной структуры, чтобы организовать свой самостоятельный кондоминиум (ОСМД). Это может оказаться столь же сложно, как сегодня хозяевам приватизированных квартир, желающим установить автономное отопление, вырваться «из объятий» теплоснабжающего предприятия, преобразованного в «Кировоградтепло».

Третьим подходом может стать создание ОСМД, но с одновременным созданием новых структур, которые будут их обслуживать — обслуживать, разумеется, тоже по-новому. Как уже сообщала наша газета, весьма серьезную инициативу в этом направлении проявила Кировоградская областная организация партии «Батькiвщина», которую возглавляет известный руководитель и политик Валерий Кальченко. Сегодня, когда эта политическая сила идет и в городскую власть, ей следует сказать в своих программах, как это будет реализовано. А в том, что эту реорганизацию необходимо начинать уже сегодня, уверен и «американец» Юрий Николаенко:

«Если хотя бы несколько таких образцовых кондоминиумов организуется в Кировограде, люди это поймут и будут стремиться к самоорганизации с наименьшими затратами на содержание».