В Светловодске завершена оценка земли в черте города. В результате работы Киевского государственного НИИ проектирования городов составлена денежная оценка по каждой из 37 оценочных зон. Общая цена земли в Светловодске — 680 млн. грн. Это на 140 млн. больше, чем считалось ранее.
Как известно, в Кировограде подобные работы были осуществлены еще в 1998 году. К разговору о том, что дает такая оценка городу, “УЦ” пригласила руководителя научно-исследовательского консалтингового предприятия “Пектораль” Александра Поляновского.
— Александр Алексеевич, поскольку работу в Кировограде выполняло ваше предприятие, вам, как говорится, и карты в руки. Но первый вопрос будет таким: кто выступил заказчиком, чья это была инициатива?
— В Кировограде инициатором этой работы стал Александр Никулин сразу после его избрания на пост городского головы. Вы прекрасно помните, какие проблемы получил он в наследство, став мэром города. Одной из них было наполнение бюджета, а нормативная денежная оценка земель — это один из реальных путей повышения бюджетных поступлений.
— Но, на первый взгляд, между первым и вторым нет прямой связи…
— Вы не правы. С землей постоянно осуществляются какие-то операции: купля, продажа, аренда, залог — и при каждой из них имеет место нотариальный сбор, это те суммы, которые распределяются между бюджетами разных уровней. Кроме того, есть такое понятие, как плата за землю, есть арендная плата и так далее. И во всех этих случаях нужно знать точную нормативную стоимость земли в каждом конкретном районе города — это базовая цифра, из которой исчисляются как налог, так и арендная плата. Понятно, что, скажем, арендная плата в центре города будет выше, чем в районе улиц Жадова-Попова или у самой городской черты, где, возможно, еще и никакой застройки нет, — но без знания конкретной нормативной стоимости не будет и конкретных цифр.
— И, очевидно, понятие нормативной стоимости является многофакторным?
— Безусловно! Необходимо переработать очень большой объем информации — десятки информационных слоев: по водоканалу, по электроснабжению и газоснабжению, по дорожной инфраструктуре и так далее. Факторов множество, и все они имеют значение, включая близость или удаленность органов городского административного управления и удобства сообщения с ними. Учитывается все: экология, уровень радиации, уровень шума, уровень запыленности и загазованности воздуха. Даже криминогенная обстановка…
— Но это же предполагает, что такая работа не делается, образно говоря, в один день?
— Мы выполнили ее в течение 1998 года — во многом благодаря настойчивости и напористости Александра Васильевича. Хотя, если смотреть со стороны, его решение могло казаться заслуживающим критики: доверить заказ не самой известной (в 1998-м у нас за плечами было только три года работы), малочисленной частной фирме — таких аналогов тогда еще не знали. Но давайте скажем и о другом. Любая работа, как бы хорошо она ни была выполнена, какие бы самые замечательные расчеты ни были положены в ее основу, с течением времени устаревает, теряет актуальность. Другими словами, информация, полученная в ходе сложного и кропотливого анализа, из действенной превращается в справочную. Город — это живой организм, он меняется, растет, соответственно меняются и факторы, влияющие на оценку. Где-то проложили газ, где-то улучшилось уличное освещение, где-то возникли новые застройки — необходим, используя модное слово, постоянный мониторинг. Логично было бы возложить систематическое отслеживание изменений на ту фирму, которая проводила оценку. В принципе, понимают это и нынешняя городская власть, мэр Николай Чигрин, но, понятно, все упирается в финансирование. Мне, честно говоря, становится жаль: мы тогда год работали, а еще год-два — и все итоги нашей работы превратятся в справочный материал, никем не востребованный, никому не нужный…
— Может оказаться в результате, что прежние данные отстают от реальности — например, стали хуже дороги, а в связи с этим и земля подешевела?
— Прежние данные могут перестать соответствовать реальности, но сама земля — это капитал, не подверженный инфляции, она не может стать дешевле, только дороже. Если растет в цене недвижимость, то вместе с этим растет в цене и земля, на которой эта недвижимость находится.
А что касается необходимости оценки земель — это важно не только для города или поселка, но и для государства в целом. Это его инициатива, это работа в масштабах всей страны. Это составляющая часть земельной реформы, инициированной государством. В Кировоградской области такие работы выполняет в основном земельно-кадастровый центр, располагающий уникальной оснащенностью, позволяющей благодаря привязке к искусственным спутникам Земли осуществлять замеры земельных площадей с точностью буквально до сантиметров. Сегодня он оценивается как один из лучших в Европе. И мы работали в сотрудничестве с ним.
— Насколько увеличились поступления в городской бюджет Кировограда благодаря проделанной вами работе?
— Думаю, по отдельным районам города на 18-20%, а где-то и выше. Точными цифрами я не владею, но знаю, что город был удовлетворен результатами. Например, налоговые органы получили реальный инструмент для взимания налога за пользование землей. Но есть еще один аспект — при выполнении таких работ вольно или невольно проводится и инвентаризация земель. Выявляется масса нюансов. Например, обнаруживаются фирмы, имеющие земельные участки, но не платящие за них налоги. Или платят — но не в полном объеме: заявлено, скажем, что фирма занимает одиннадцать соток, а промер показывает, что площадь больше — все восемнадцать. И понятно почему: никто никогда не перемерял — это наша обычная безалаберность, земли у нас много, мы же не в Израиле живем, где каждый дециметр учитывается…
— А насколько совпадают понятия нормативной стоимости и рыночной?
— Определение рыночной стоимости — это следующий шаг. Это результат экспертной оценки, но в ее основу также кладется нормативная стоимость. Основная разница в том, что нормативная оценка рассматривает земельный участок отдельно от объектов недвижимости, расположенных на нем, а экспертная — в совокупности с объектами недвижимости. Нормативная оценка учитывает, как подведены к оцениваемому участку вода, газ, электроснабжение, дороги, а экспертная — что из этого есть непосредственно на самом участке. И так далее.
— Возникает вопрос: почему шесть лет назад Александр Никулин сделал ставку на частную и малоизвестную фирму?
— Думаю, свою роль мог сыграть и тот факт, что и сам А.Никулин был человеком, который пришел во власть из бизнеса. Это не значит, что нам по этой причине работалось легко — трудных моментов хватало. Иногда, казалось, он требовал просто невозможного. Влетал в кабинет — пиджак надет не в рукава, а наброшен на плечи, как бурка у Чапаева, и с ходу ошарашивал вопросом такого типа: “Я хочу знать, сколько будет стоить квадратный метр земли на центральном рынке рядом с мусорными баками”. И ответ “не знаем” или “так ставить вопрос нельзя” его не устраивал. Впрочем, точный расчет был действительно нашей задачей, а он просто чувствовал, может быть, даже интуитивно, что знать такие вещи необходимо. А мы, скажу откровенно, только взявшись за работу, поняли, на какой объем замахнулись. Да, мы к тому времени уже выполнили комплексную экономическую оценку территории г.Александрия, ряд других работ, но работы в Кировограде — это был уже совсем иной масштаб. Но и такой поддержки, как в Кировограде, мы нигде не испытывали.
— Но вернемся непосредственно к работе, проделанной фирмой. Вы уже говорили о том, что любым данным свойственно устаревать…
— В настоящий момент наши результаты все еще актуальны. Сразу по завершении они прошли утверждение в Госкомземе и уже несколько лет приносят свои дивиденды — не нам, городу. Они, уверен, уже многократно окупили себя. В то же время и мониторинг, о котором я уже говорил, стал уже весьма актуальной задачей…
Некоторые вопросы, которые возникли по ходу этой беседы, А.Поляновский счел нужным переадресовать эксперту Виталию Пономаренко. Его мы тоже пригласили к беседе.
— В советское время, — говорит В.Пономаренко, — потребности в оценке земель не существовало как таковой. Земля была государственной, и не было необходимости, чтобы она участвовала в обороте. Сегодняшние требования об оценке земель — это один из элементов реальной рыночной экономики.
— Виталий Тимофеевич, вам, человеку, много лет проработавшему в городском управлении архитектуры, не пришлось ли сделать для себя какие-то открытия в ходе работы по оценке земли в Кировограде?
— По самому Кировограду, пожалуй, нет. А вот по нормативной базе, которую положило в основу этой работы государство, пожалуй, да. Если в двух словах, то нормативная стоимость вычисляется по совокупности множества факторов, каждый из которых задается своим значением коэффициента. И вот что удивило: ряд этих коэффициентов ограничен нижними значениями, которые в отдельных случаях никак не оправданы.
— А в результате?
— А в результате цена даже тех участков земли, которые следовало бы считать бросовыми, оказывается после расчета значительно больше, чем следовало бы по здравому смыслу. Государство, получается, как бы стремится обезопасить себя — чтобы цена на землю не оказалась ниже какого-то определенного уровня, но правильно ли это? Пусть бы “бросовые” участки и стоили дешево — как раз своей дешевизной они могли бы привлечь предпринимателей. А вот после застройки, создания инфраструктуры такие участки реально стали бы во много раз дороже.
— А как часто необходимо пересматривать результаты нормативной оценки земли?
— В среднем каждые 5 лет — как этого требуют документы общегосударственного уровня.
— Но в Кировограде эти 5 лет уже истекли?
— Это не значит, что для нашего города необходимо проводить всю проделанную работу заново. Но, по крайней мере, по отдельным районам, это очевидно, результаты, полученные 5 лет назад, уже требуют корректировки.
