Не КРЭПом единым?

Сегодня на работу ЖЭКов и КРЭПов не жалуется только ленивый: слесаря, мол, или сантехника вызвать — проблема, вывезти мусор из двора — надо месяц стучаться к самому мэру, а разговоры о том, соответствуют ли суммы, которые мы платим жилконторам за весьма скромный перечень реально оказываемых ими услуг, сменяются сообщениями о намерениях городских властей в очередной раз повысить квартплату. Между тем практика показывает — жильцы вполне могут обойтись без услуг таких посредников и самостоятельно устанавливать отношения с коммунальниками.

Речь идет о тех самых кондоминиумах, которые успешно функционируют и в Кировограде — на зависть жильцам соседних домов и значительно экономя затраты на оплату коммуналки членов ОСМД — тех самых объединений совладельцев многоквартирных домов. О том, как создать такое объединение и как ОСМД работают на практике, мы пригласили рассказать участников нашего сегодняшнего круглого стола. Ими стали заместитель городского головы Кировограда депутат городского совета Виктор Андреев, генеральный директор «Юридической компании Головатюк юрконсалтинг» Сергей Головатюк и председатели двух кировоградских кондоминиумов Владимир Ерохин (ОСМД «Гиппократ») и Любовь Чуйко (ОСМД «Свит»). Кстати, Виктор Андреев стал инициатором создания кондоминиумов в своем округе, еще баллотируясь в горсовет…

— Виктор Иванович, вам, наверное, должно быть хорошо известно, какие претензии имеют к работе КРЭПа ваши избиратели?

— Жалобы на качество коммунальных услуг и работу КРЭПа, к сожалению, составляют львиную долю обращений избирателей ко мне как депутату городского совета. Поэтому позволю себе утверждать, что эти организации со своей работой сегодня не справляются. Судите сами: из более чем двадцати наименований услуг, которые они должны оказывать жильцам, выполняются только две-три, а их стоимость, как правило, не соответствует ни их реальной себестоимости, ни объемам выполняемых работ. В то же время, как заместитель городского головы, скажу, что требования ЖЭКов и КРЭПов повысить размер квартплаты выносятся едва ли не на каждую планерку горсиполкома! Повышение тарифов отстаивает и коммунальное лобби в городском совете, которое при этом упорно блокирует вопросы создания ОСМД, в частности, в моем округе…

Это же абсурд — первое лицо города вынуждено решать вопросы вывоза мусора, освещения подъездов, словно слесарь или дворник! Так быть не должно, это не уровень городских властей. На мой взгляд, даже управление ЖКХ горисполкома должно не заниматься, скажем, ремонтом канализации или вывозом мусора в отдельном доме, а решать более глобальные вопросы — обеспечение города теплом, содержание дорог и т. д.

Поэтому я как депутат городского совета инициировал создание в своем округе объединений совладельцев многоквартирных домов, иначе говоря — кондоминиумов. Ведь в Кировограде весьма успешно существуют восемь таких объединений, поэтому я внимательно изучаю и анализирую их опыт, пытаясь максимально учесть все аспекты их работы и все возможные проблемы, которые могут возникать в процессе создания и функционирования ОСМД. В моем округе (улица Кременчугская) находится шесть многоэтажных домов, поэтому, работая над созданием на их базе кондоминиумов, я хочу защитить своих избирателей от грядущего повышения тарифов. Ведь горисполком уже разработал проект решения, согласно которому квартплата увеличится до пятидесяти (!) копеек за квадратный метр. Но я четко осознаю, что такая мера окажется бесполезной, поскольку деньги снова будут идти исключительно на зарплату работникам ЖЭКов и КРЭПов. К тому же присутствующие здесь председатели уже имеющихся кировоградских ОСМД могут подтвердить — они вполне успешно ведут домовые хозяйства и при действующем тарифе — 24 копейки (плюс восемь — за пользование лифтом)!

К примеру, ОСМД «Электрон» — 108-квартирный дом в Кировограде: с 1998 года здесь функционирует кондоминиум. К тому времени задолженность по квартплате составляла здесь 12 тысяч гривен. Не повышая тариф, они смогли содержать электрика, уборщицу, дворника, слесаря, бухгалтера и даже сократили до 9 тысяч задолженность! Кстати, и еще один аргумент для тех жильцов, кто опасается брать на себя ответственность за состояние всего дома: при создании ОСМД первый капитальный ремонт — в каком бы состоянии не был дом — обязан профинансировать ЖЭК или КРЭП, обслуживавший этот дом…

— Насколько нам известно, вы знакомы с опытом работы кондоминиумов в других городах Украины, а также за границей…

— Пути отказа жильцов от услуг ЖЭКов и КРЭПов могут быть различными. К примеру, в Александрии коммунальные ЖЭКи вообще ликвидированы, а коммунальные предприятия переданы в частные руки и обслуживают по несколько домов.

Еще один пример. Когда были подведены итоги работы кондоминиума на базе 14-этажного дома в Макеевке, то выяснилось, что за год за те же средства, что отдавались ЖЭКу и уходили неизвестно куда, жильцами было сделано больше, чем сотрудниками ЖЭКа за 10 лет! А самое главное, здесь добились стопроцентной квартплаты — некоторые жильцы даже наперед платят.

Средства, на которые существуют ОСМД, тоже имеют разные источники. Например, в Одессе — это взносы жильцов, в Харькове немаловажную роль играют также гранты, выигранные в конкурсах, которые проводят различные международные фонды.

К сожалению, изученный мной опыт наших кондоминиумов не блещет инициативой и выдумкой. Наибольшее, на что пока способны объединения совладельцев многоэтажных домов в Украине, это посадить консьержек в подъездах, которые обычно и благоустраивают как могут близлежащую территорию. Значительно больший опыт есть у москвичей (ОСМД у них называются Товарищества собственников жилья).

Так, практика эксплуатации жилого комплекса-кондоминиума «Золотые ключи» на Минской улице в Москве убеждает в том, что при грамотной организации управления можно значительно повысить качество жизни, безопасность проживания, развивать сферу услуг, благоустраивать территорию, решать экологические проблемы своего жилища и близлежащего окружения. Здесь на месте бывшей захламленной территории ведутся масштабные работы: расширяется и углубляется водоем; планируется перенос под землю существующей ЛЭП; благоустраивается территория. Во всех этих работах активно участвуют жители, выдвигают свои предложения по улучшению условий жизни в доме, повышению эффективности функционирования всего комплекса.

Я знаю, что во многих домах-кондоминиумах в Москве увеличивается количество выкупаемых товариществами (по льготным ценам) нежилых помещений в своих домах, где затем размещаются центры здоровья с тренажерными залами, массажными кабинетами, саунами, салонами красоты и т.д. Это удобно и выгодно для жителей, так как приносит дополнительный доход от аренды. Этот же опыт показывает, что с образованием кондоминиума у членов товарищества появляются новые, довольно значительные права. Прежде всего, товарищество имеет преимущественное право приобретения в собственность нежилых помещений в доме. Подвалы, чердаки, различные пристройки после этого можно передавать в аренду и использовать полученные средства для погашения части расходов на квартплату, для оплаты работ по капитальному ремонту, по текущему ремонту здания. Причем если товарищество образуется в доме-новостройке, то оно может купить эти нежилые помещения (например, магазин при доме) по фактической стоимости, без каких-либо надбавок. Товарищество также имеет право разместить на своем доме рекламу какой-нибудь «колы» или стирального порошка, также зарабатывая на этом деньги. Надо добавить, что товарищества имеют и льготы по налогообложению на федеральном и местном уровне… Если же говорить о зарубежном опыте, то в Швеции, ФРГ, Англии вообще, как только в доме образуется более 51% собственников жилья, он по закону переходит в управление частной компании…

— Сергей Анатольевич, обоснованы ли опасения многих жильцов многоэтажек, в том числе и в Кировограде, насчет дороговизны и бюрократической волокиты, с которыми приходится сталкиваться при регистрации ОСМД?

— Я бы не стал сгущать краски, ведь предполагаемые трудности при создании ОСМД — не более чем результат недостаточной информированности граждан в этом вопросе. Функционирование ОСМД регулируется Законом Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирных домов», а также постановлением Кабмина о реализации этого закона, где предусмотрен перечень документов, необходимых для регистрации ОСМД. В нынешнем варианте этот список довольно прост. Ведь до 2003-го года нужно было подавать для регистрации и договор аренды земельного участка, а проект отвода земельного участка требовал немало усилий, времени и средств. Сейчас же достаточно заполненной регистрационной карточки, протокола общего собрания жильцов и списка членов объединения. Затраты на оформление всех документов также довольно невелики: на регистрацию (170 гривен), на нотариальное оформление подписей членов ОСМД на уставе (20-25 гривен за каждую подпись), на печать (от 200 гривен), на открытие счета в банке (около 50 гривен), на нотариально заверенные копии устава и свидетельства о регистрации для налоговой — пожалуй, больше значительных расходов нет. Таким образом, затраты составят до 1500 гривен — в зависимости от количества подписей жильцов (собрание полномочно при половине числа жильцов, решение принимается не менее чем двумя третями этого количества). Но, тем не менее, экономия налицо. Ведь ЖЭКи и КРЭПы платят налог на прибыль, а кондоминиум — нет, экономя тем самым 25% суммы платежей жильцов. К тому же исключаются и затраты на заработную плату работникам этих контор.

Что касается земли, то, по закону, ОСМД как юридическое лицо может взять на баланс свой дом, при этом предыдущий собственник обязан в течение двух месяцев передать объединению техпаспорт на дом и техническую документацию на землю…

— А как работают кондоминиумы на практике?

Любовь Чуйко: — Кондоминиум в нашем доме по адресу Жадова, 28, корпус 5 был создан в 2000-м году. В доме — 159 квартир. Лифты работают: даже если украдут, скажем, кабель (а где этого нет?!), тут же восстанавливаем за счет членских взносов, а не ждем месяцами, как жители других домов, милости коммунальников. А чтобы избежать грабежей в дальнейшем и сэкономить свои деньги, мы поставили все лифты в нашем доме на сигнализацию… Освещение возле дома тоже обеспечиваем за деньги кондоминиума. Кстати, за исключением соседнего дома, где тоже создано ОСМД, придомовая территория нигде в нашем районе больше не освещается!

Владимир Ерохин: — Наш дом расположен по адресу ул.Жадова, 28, корп. 1. Создав кондоминиум, мы открыли собственный счет, на который поступают платежи членов ОСМД. Каждую статью расхода мы обсуждаем на общем собрании — на крышу ли, на освещение ли, на вывоз мусора. Кстати, по моей инициативе в доме установлены датчики электроэнергии с реле времени, в результате мы платим за освещение дома не 500 гривен, как изначально, а всего 300. На эти деньги мы смогли нанять уборщицу, которая три дня в неделю за 160 гривен убирает в наших подъездах… Лифты тоже оборудованы сигнализацией. По договору работает электрик. Утеплили крышу, домовые стыки, отремонтировали подъезды… В общем, контроль над поступлениями средств и их расходованием четко налажен, все деньги идут через налоговую, тщательно фиксируются.

— Виктор Иванович, какую конкретную помощь в создании кондоминиумов вы можете оказать кировоградцам?

— Недавно я присутствовал на парламентских слушаниях, посвященных как раз вопросам реформирования жилищно-коммунального сектора, на которых выступали и авторы вышеупомянутого закона об ОСМД. И несмотря на то, что звучали неоднократные примеры эффективной работы кондоминиумов в Николаеве, Новой Одессе, Киеве, участники слушаний указывали — массовости в создании ОСМД в городах Украины по-прежнему нет. Хотя, повторюсь, польза от таких форм самоорганизации населения бесспорна.

На мой взгляд, немалую роль в этой негативной тенденции играет тот фактор, что люди просто не знают, как практически организовать ОСМД, какие положительные результаты принесет им самостоятельное распоряжение собственными платежами. Поэтому, по инициативе Кировоградской областной организации партии «Батькiвщина» и ее руководителя Валерия Кальченко, жители Кировограда, желающие создавать на базе своих домов кондоминиумы, могут получить бесплатную юридическую консультацию по всем интересующим их вопросам. Для этого мы заключили договор с «Юридической компанией Головатюк юрконсалтинг» на предоставление таких консультаций с полным юридическим сопровождением всей процедуры создания ОСМД как юридического лица.

При этом мы прекрасно понимаем, что далеко не в каждом случае жильцы смогут собрать необходимую для оформления сумму. Поэтому партийная организация «Батькiвщини» в нашей области рассматривает возможность создания специального фонда, из которого будет оказываться необходимая для этого финансовая помощь. Главное, чтобы сами люди начали работать в этом направлении, решились на создание такого объединения.

За консультациями можно обращаться уже сейчас — либо непосредственно ко мне как к заместителю городского головы, депутату горсовета и члену КОО партии «Батькiвщина» (по адресу Карла Маркса, 41 или по телефонам 24-23-65), либо в вышеупомянутую юридическую компанию (г.Кировоград, ул.Преображенская, 3-А, тел. 24-54-39, 8-050-656-5477)

---

Вместо послесловия

Аргументы в пользу «развода» с родным ЖЭКом-КРЭПом очевидны — это и избавление от унизительной зависимости от «советского» графика работы этих контор и их столь же «советского» желания решать насущные проблемы жильцов. И, что немаловажно, возможность за те же, а то и меньшие, деньги иметь более комфортные, цивилизованные и безопасные условия проживания. Да и, как видим, положительных примеров работы кондоминиумов достаточно. Кроме того, можно рассчитывать и на помощь юристов, и на содействие в этом вопросе властей. Главное — искать возможности, а не повод…