Рынок жилья в Кировограде — тема практически неисчерпаемая. С одной стороны, год от года спрос и предложение практически не меняются: новых квартир и домов у нас строят настолько мало, что существенно на рынке это никак не отражается. С другой стороны, что-то все время дешевеет, что-то дорожает, причем часто колебания цен нельзя объяснить никакой логикой.
Помочь нам разобраться в ситуации мы попросили специалистов: директора агентства «Риелти» Виктора Делюрмана и ведущего специалиста агентства «Калинина, 10» Людмилу Шлотгавер.
Помоги мне, помоги!
Теоретически искать новое жилье можно двумя способами: самостоятельно, штудируя газеты бесплатных объявлений, или через агентство недвижимости. Практически же около 80% объявлений, которые попадают в газеты, дают именно агентства. И это если речь идет о покупке или продаже недвижимости. Если же речь идет о долгосрочной аренде жилья, то риелторских объявлений здесь больше 95%!
Сегодня в Кировограде работают около 150 агентств недвижимости и еще столько же маклеров — людей, которые оказывают те же услуги, но не имеют статуса риелтора и теоретически не несут никакой ответственности (это, конечно, совсем не значит, что все маклеры — обманщики). Тарифы во всех агентствах сегодня одинаковые — 3% от стоимости жилья, в большинстве случаев платит эту сумму покупатель, но по договоренности возможны и другие варианты. Конечно, не все риелторы одинаково полезны.
— Агентства берут за свои услуги три процента от сделки — это довольно большая сумма, — говорит Виктор Делюрман. — Но совестливый профессиональный риелтор отрабатывает ее на все сто. Что имеется в виду? Риелтор должен составить предварительный договор между покупателем и продавцом, в котором будут прописаны все важные для вас нюансы, проверить все коммунальные платежи, обнаружить скрытые дефекты жилья, если они есть, помочь с вызовом эксперта из БТИ и независимого эксперта для оценки жилья, найти людей, чье разрешение необходимо для продажи жилья. Например, у продавца в паспорте может не быть отметки о браке, но он был женат на момент покупки жилья, а после развода просто поменял паспорт. По документам он может являться единоличным владельцем жилья, но для продажи квартиры все равно необходимо разрешение бывшего супруга. У нас нет реестра браков, и нотариус не может этого проверить, но существует опасность, что рано или поздно явится его бывший супруг и подаст в суд. Хороший риелтор обязательно проверит, не был ли продавец в браке на момент приобретения жилья, избавив таким образом покупателя от многих проблем в дальнейшем.
Как найти совестливого и профессионального риелтора? Совет Виктора Делюрмана банален: обращайтесь только в агентства с именем и хорошей репутацией и обязательно заключайте отдельный договор с риелтором, в котором должны быть четко прописаны не только ваши, но и его обязанности.
Надо сказать, что принципы работы у разных риелторов существенно отличаются. Не будем перечислять все агентства, остановимся на двух диаметрально противоположных подходах в работе с клиентами. Обратившись в агентство «Коммунальник» к девушке Марине, мы узнали, что, во-первых, никак не сможем продать жилье за ту цену, которую просим, во-вторых, никак не сможем купить что-то за ту сумму, которой располагаем. В-третьих, Марина обещала составить-таки список объектов и перезвонить, но, наверное, забыла… Зато из агентства «Юр-сервис» нам в тот же день прислали машину в удобное для нас время, и буквально за пару часов мы смогли посмотреть несколько объектов, соответствующих нашим требованиям. При этом риелторы честно рассказывали: здесь нужно сделать то-то и то-то, стоить это будет столько-то, и даже предлагали бесплатно составить смету и прописать ремонт за наш счет силами агентства в договоре.
«Свой» дом мы нашли через другое агентство, но оперативность и отношение к клиентам в «Юр-сервисе» приятно удивили, хотя тем, кто только приценивается, напор риелторов, скорее всего, показался бы излишним. Кроме того, нас как покупателей настораживают риелторы, которые не называют адрес объекта, не присылают машины, зато готовы вместе с нами объездить на маршрутке полгорода. Создается впечатление, что, во-первых, эти агентства не располагают транспортом (что, по меньшей мере, странно), во-вторых, мы — их единственные клиенты, а в-третьих, риелторы изначально подозревают, что при первой же возможности мы постараемся обмануть их и заключить сделку напрямую с продавцом…
Что почем?
Сейчас на рынке недвижимости затишье. Традиционно больше жилья покупают осенью и весной. Кроме того, по словам Виктора Делюрмана, перед выборами в любое время года проводится значительно меньше сделок по покупке недвижимости. Зато, покупая жилье «не в сезон», можно немного сэкономить: если продавцу срочно нужны деньги, а покупателей мало, он вынужден снижать цену.
Судить о ценах на жилье, просматривая объявления в газетах, невозможно. В любой газете есть несколько ну совершенно уникальных объектов, типа «Дом со всеми удобствами, 50/40, Катрановка, 20 тысяч у.е.» или «1-комн. квартира, 30/ 16, Габдрахманова, 15 тыс. у.е.». Практика показывает, что так не бывает. Позвонив по подобным объявлениям, вы наверняка попадете в агентство, где вам скажут, что именно этот объект продан буквально сегодня утром, зато предложат другие варианты. Это даже не обман, а просто бесплатная реклама, которая призывает вас обратиться именно в это агентство.
Что касается цен, то сегодня самое востребованное (а следовательно, самое дорогое в пересчете на квадратный метр) жилье — это однокомнатные квартиры улучшенной планировки. Просто потому, что их мало: в стандартной девятиэтажке на три подъезда из 108-ми квартир всего 9 однокомнатных, и все они угловые. На втором месте, по словам специалистов, так называемое бюджетное жилье: малосемейки, комнаты в общежитиях, части дома без удобств. Самым дешевым жильем с удобствами традиционно остаются гостинки на 101-м — от 9 тыс. долларов. Правда, комнаты в общежитиях (сегодня продаются комнаты на Луначарского и на Карла Маркса, напротив «Мелодии») — еще дешевле — от семи тысяч, но их, опять же, очень мало. Что касается частей дома без удобств или с частичными удобствами, то минимальная цена такого жилья — шесть тысяч долларов.
— Квартиры в Кировограде всегда были востребованы больше, чем дома, — говорит ведущий специалист агентства «Калинина, 10» Людмила Шлотгавер. — Просто потому, что новых хороших домов по доступной цене у нас практически нет. Дом, который по площади и по цене соответствует двухкомнатной квартире, скорее всего, в плохом состоянии, туда надо будет вложить еще очень много не только денег, но и сил, и времени. За 15 тыс. сегодня можно купить малосемейку, а можно — довольно большую (до 60 кв.м) половину дома без удобств. Что выберет молодая семья или одинокий человек? А хорошие новые дома, которые появляются на рынке, обычно имеют очень большую площадь — от 100 кв.м — и стоят соответственно.
В целом можно сказать, что малосемейка сегодня стоит в Кировограде от 13 тыс. у.е., однокомнатная квартира улучшенной планировки — от 19 тыс., двухкомнатная — от 24 тыс., трехкомнатная — от 30 тыс. Это нижняя граница, то есть речь идет о квартире без ремонта, индивидуального отопления и т.п. За 20 тыс. у.е. можно купить полдома с удобствами или отдельно стоящий дом без удобств. Дом с удобствами в Кировограде сегодня стоит, как минимум, 30 тыс. у.е. Это, опять же, самая нижняя граница, предполагающая скорее ветхие хибарки, чем качественное жилье.
Что касается районов, то сейчас, по словам специалистов, расположение квартиры существенно не влияет на цену. «Центр, конечно, дороже, — говорит Виктор Делюрман. — Но не настолько, как, например, в Днепропетровске, где стоимость квартир в центре и на окраине может отличаться в несколько раз. В Кировограде речь идет о разнице максимум в 20%». Это подтверждает и Людмила Шлотгавер: «Лет пять-шесть назад квартиры на Полтавской, на Ковалевке стоили дороже, чем точно такие же в других районах. Сегодня этой разницы нет, квартиры в разных районах востребованы одинаково и, соответственно, одинаково стоят». А вот в частном секторе разница есть. Как рассказали эксперты, традиционно дешевле стоят дома на Завадовке, Кущевке, Катрановке, в отдаленных районах Большой Балки и Балашовки. Дороже, чем в других районах, стоят дома на Лелековке, Новоалексеевке и Некрасовке.
Кроме того, сегодня, продавая или покупая жилье, стоит учитывать и расходы на оформление сделки. Еще в 2011 году все расчеты производились на основе оценки БТИ. Сегодня для оформления сделки купли-продажи нужда оценка независимого эксперта. Если вы продаете квартиру, то вам придется заплатить 500 грн. независимому эксперту и еще 560 грн. — в БТИ. Если полдома — сумма возрастает, как минимум, в два раза, поскольку двойной оценки требует не только дом, но и земля. Услуги нотариуса обойдутся в 1500-2000 грн., но на общем фоне это — смешная сумма, поскольку при оформлении сделки вы должны заплатить 1% от оценочной стоимости в пенсионный фонд, 1% — госпошлины и 5% — подоходный налог (правда, только в том случае, если жилье приобретено меньше чем три года назад). То есть, если речь идет об однокомнатной квартире стоимостью 20 тыс. у.е., вам нужно заплатить в общей сложности $1500. Наши эксперты просили обратить внимание на еще одно нововведение этого года: дом с участком теперь можно продавать только при наличии кадастрового номера.
И последнее: выбирая жилье, специалисты советуют ориентироваться не столько на район и ремонт (это все-таки дело наживное), сколько на собственные ощущения. Чувствуете, что это ваш дом, — берите, не задумываясь. Если же, впервые зайдя в квартиру, вы ощущаете дискомфорт, то никакой ремонт, скорее всего, этого не изменит.
Ольга Степанова, «УЦ».
