Без БТИ недвижимость не движется?

С первого января вступил в силу Закон «О технической инвентаризации объектов недвижимого имущества», который определяет правовые и организационные принципы в этой сфере. Закон содержит ряд изменений, которые касаются как юридических лиц, так и простых граждан, желающих продать или купить недвижимость. С просьбой прокомментировать это новшество мы обратились к тем, кого этот закон коснётся, как говорят, по должности.

В первую очередь вопросы к начальнику отдела государственной регистрации прав на недвижимое имущество Виктору Кухаренко:

— Вікторе Івановичу, в чому ви бачите причини змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та прийняття нового закону?

— Реєстраційна служба забезпечує реалізацію державної політики у сферах державної реєстрації актів цивільного стану, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, державної реєстрації юридичних та фізичних осіб – підприємців, реєстрації (легалізації) об’єднань громадян, інших громадських формувань, статутів, друкованих засобів масової інформації. Хочу звернути увагу щодо напрямку роботи реєстраційної служби у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. В свій час ці повноваження держава делегувала органам БТІ, проте законодавцем прийнято рішення, щодо вдосконалення системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Зараз процедура державної реєстрації прав стає простішою та зручнішою для власників та користувачів нерухомого майна. На сьогодні на території Кіровоградської області створено 22 реєстраційні служби, штатна чисельність яких визначена відповідно до кількості населення. У Кіровоградській області передбачено 59 державних реєстраторів. Робота з державним реєстром речових прав на нерухоме майно розпочалася з 2 січня, а станом на 4 січня на території області прийнято 55 заяв для реєстрації речових прав, перша з яких задоволена у смт Петрове. У містах Кіровограді, Олександрії, Знам’янці та Світловодську теж розпочалася активна робота з громадянами.

— Чим, на вашу думку, послуги реєстраційної служби будуть відрізнятися від послуг БТІ?

— Завдяки запровадженню Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в спрощеному вигляді процедуру державної реєстрації прав можна зобразити в три кроки:

перший — подання документів для державної реєстрації прав заявником і отримання картки прийому заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень;

другий — проведення державної реєстрації прав (за відсутності підстав для відмови у її проведенні);

третій — отримання документів про державну реєстрацію прав заявником.

Вартість послуг у реєстрації затверджена постановою Кабінету Міністрів України, є фіксованою та однаковою для усіх регіонів України. Вона складається з державного мита у розмірі 119 грн. та плати за надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у розмірі 120 грн. Державна реєстрація прав проводиться в строк, що не перевищує чотирнадцяти робочих днів.

— На якому рівні реєстраційна служба забезпечена необхідними матеріальними ресурсами та кадрами?

— На сьогоднішній день реєстраційна служба забезпечена кваліфікованими фахівцями, які пройшли навчання у Кіровоградській філії державного підприємства «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України по роботі з державним реєстром. А 13 фахівців пройшли навчальні тренінги в місті Ірпінь під егідою Укрдержреєстру та міжнародних агенцій, досвід яких ми використовуємо. Протягом усього 2012 року реєстраційними службами по всій Україні проводилася дослідна експлуатація програмного забезпечення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Для реєстрації речових прав на нерухоме майно в межах міста Кіровограда заявнику необхідно звернутися до реєстраційної служби Кіровоградського міського управління юстиції Кіровоградської області, яка знаходиться за адресою: вул. Велика Перспективна, буд. 84, третій поверх. Це приміщення ДТСААФ.

Теперь вопросы к непосредственному участнику рынка недвижимости, члену ассоциации специалистов по недвижимости Украины, директору агентства недвижимости «Ріелті» Виктору Делюрману.

— Виктор Михайлович, как вы относитесь к изменениям в закон о регистрации недвижимости?

— Отношение риелтора к новому закону можно условно разделить на две части: позитив и негатив.

В чём позитив: за основу принята американская система регистрации имущественных прав на недвижимость, которая позволяет проследить историю любого объекта недвижимости от его возникновения до сегодняшнего дня. Включая все изменения, которые данный объект претерпевает, от изменения собственника до перепланировок и достроек. Но любую идею, которую у нас берут за основу, можно испортить или недоработать, или истолковать по-своему. Этот закон в идеальном виде, несомненно, принесёт пользу. Однако в том виде, в котором он есть сейчас, приходится в этой пользе усомниться.

Теперь о негативе: создание электронного реестра – долговременный процесс. С ним не справились БТИ в своё время, и не занимались регистрационные службы с момента своего создания. Существующий ныне крайне ограниченный реестр недвижимости не позволит новым изменениям вступить в полную силу в действие. Безусловно, это вызовет серьёзные сложности, и их будет достаточно много. Думаю, что рынок недвижимости парализован не будет, просто возникнет необходимость принимать множество разъяснений и дополнений к существующим законам о правах на недвижимость.

Ещё одним, и очень большим, минусом является то, что теперь никто не обязан проверять соответствие документации о недвижимости с самим состоянием её. Раньше техник БТИ на месте убеждался в том, что объект находится именно в том состоянии, о котором говорит технический паспорт: нет незаконных достроек или перепланировок. И без узаконивания всего самовольного, сделку по недвижимости заключить было невозможно. Покупатель, конечно, имеет право (за отдельную плату) потребовать технический паспорт, но, учитывая, что подавляющее большинство покупателей и продавцов недвижимости юридического образования не имеет, то несложно предвидеть значительное увеличение судебных исков и к нотариусу, и друг к другу. Работу регистраторов ускорили путём ухудшения условий надёжности сделки. Теперь, например, купив квартиру без проверки её соответствия технической документации, покупатель берёт на себя ответственность за её состояние. А если этот новый собственник захочет продать эту квартиру в дальнейшем и «нарвётся» на придирчивого покупателя, то узаконивать все изменения, внесённые ранее, будет именно невнимательный хозяин квартиры.

— Как скажутся изменения на работе риелторских контор?

— Да никак не скажутся! Мы же выступаем посредниками при сделке. Просто сделок станет меньше, и, соответственно, работы станет меньше.

Любая новая схема требует определённого времени на «притирание колёсиков», понятно, что наша работа, да и работа всех участников рынка недвижимости не улучшится. Хотя обычно начало года всегда характеризуется затишьем на рынке недвижимости, и у авторов новшества есть время для принятия определённых улучшений. А вообще, продумывая такие серьёзные изменения, необходимо просчитывать их последствия. В этот раз продумали недостаточно. Та система, которая существовала, устраивала всех. Работа БТИ могла вызывать нарекания, но она была не безнадёжна. Это был годами отлаженный механизм. Можно было бы, оптимизируя работу БТИ, уйти от такой глобальной перестройки всей системы, и никто бы от этого не пострадал. Если в организме человека заболел какой-то орган, его дешевле вылечить, чем вырезать!

И, естественно, мы не могли не спросить мнение об изменениях в законодательстве у директора Кировоградского объединённого областного бюро технической инвентаризации Виктории Шиховой.

— Виктория Владимировна, какова ситуация в КООБТИ сейчас? Какие проблемы в вашей работе появились или исчезли?

— Перед Новым годом был очень напряженный период, работали фактически до самой ночи. До трёхсот человек в день обслуживали. Люди, не зная, что их ждёт в ближайшем будущем, старались оформить документы на недвижимость «про запас». Всё, что от нас зависело, мы сделали. Теперь мы справок не выдаём, а работаем как справочное бюро: переадресовываем людей в регистрационную службу, ведь за многие годы нашей работы все привыкли за справками о недвижимости обращаться к нам.

Самая главная проблема на сегодняшний день не в том, что мы потеряли часть работы, а в том, что государство передало в частные руки права оценки объектов недвижимости. Теперь частный оценщик будет оценивать дом, основываясь только на своём собственном мнении. И если мы, основываясь на знании рынка, на нормативных документах и многолетнем опыте могли оценить дом и в 100 миллионов, то теперь оценщик сам определит его стоимость. Учитывая то, что техническая оценка объекта оценки нами не проводится, а эта информация не обязательна при сделке с недвижимостью, трудно представить последствия от таких сделок. Возникают предпосылки к неквалифицированной, а то и заведомо неправдивой оценке, а это, в свою очередь, чревато значительными потерями для бюджета государства в виде недоплаченной пошлины.

Собранный нами за многие годы реестр (а в нём есть даже документы с царскими печатями, ведь сделки с недвижимостью проходили и в те далёкие годы) теперь стал никому не нужным. Новая служба регистрации создаёт свой, новый реестр, наш (только электронный!) они «видят», но перенести его в новый не могут. А учитывая, что в бумажном варианте у нас в области остаётся около 60% документов – это ещё одна угроза недостоверного оформления прав на недвижимость. Это может привести к махинациям недобросовестных участников купли-продажи жилья. Ведь сделку теперь можно оформлять только на основании документа о собственности, без подтверждения её подлинности и без проведения поточной технической инвентаризации. При продаже объекта обязательно шло его обследование, чтобы хотя бы убедиться: есть он на самом деле или нет! Или увидеть – соответствует ли он тем документам, что на него оформлены, каково его техническое состояние, нет ли неузаконенных достроек или перепланировок.

Мы как муниципальный орган информировали органы местного самоуправления о наличии и состоянии объектов недвижимого имущества. А сейчас у нас этой информации нет, и городские власти не знают, что у них есть в наличии из недвижимости, а чего уже нет. В ближайшее время это не будет большой проблемой, но чем больше будет проходить сделок, тем менее достоверной будет та информация, что была получена от нас до первого января. Работая как коммунальный орган, мы наполняли как областной, так и городской бюджеты, входили в десятку лучших налогоплательщиков области по объему оплат. Теперь местные бюджеты эти деньги теряют.

Думаю, что если и стоило принимать эти нововведения, то не так поспешно. Ведь не предусмотрены многие аспекты взаимодействия новой регистрационной службы с другими организациями и учреждениями…

Мы обратились к четырём нотариусам, которые теперь тоже стали активными участниками рынка недвижимости, ведь и они имеют право регистрировать объекты недвижимости в госреестре, однако все они наотрез отказались развёрнуто комментировать новый закон. Главная причина этого – недостаточная согласованность нововведения с остальной нормативной базой. Регистрировать имущество нотариусы готовы, но в случае малейших сомнений в документах клиент будет отправлен к государственному регистратору или ему вообще будет отказано в регистрации.

Итак, новый закон поставил перед новыми и старыми участниками рынка недвижимости больше вопросов, чем ответов. Несомненно, он требует дополнений и разъяснений, которые необходимы «уже вчера».

Алексей Гора, «УЦ».

Без БТИ недвижимость не движется?: 1 комментарий

  1. Короче,понятно,что ничего не понятно.Особенно для участников «Сделок Века»-единственная на всю жизнь со строго ограниченными финансовыми рамками.

Добавить комментарий