Весна — традиционный период повышенной активности на рынке недвижимости. Кто-то съезжается, кто-то разъезжается, кто-то расширяет жилплощадь — с окончанием зимних морозов у риэлторов определенно добавляется работы. Но в этом году все по-другому. Даже несмотря на то, что цены на жилье в Кировограде за последние три месяца обвалились больше, чем в два раза, активности на рынке недвижимости в областном центре не наблюдается. Рынок почти что впал в коматозное состояние. И даже весенняя капель вряд ли сумеет его оживить…
Кировоградские эксперты по недвижимости утверждают: сейчас в городе осуществляется примерно 50% сделок покупки-продажи жилья от числа, зафиксированного за аналогичный период прошлого года. По мнению председателя Кировоградской городской ассоциации специалистов по недвижимости Оксаны Слатницкой (директора агентства недвижимости «Респект»), спад активности связан сразу с несколькими причинами. Во-первых, у кировоградцев стало заметно меньше возможностей приобретать жилье. У кого были кое-какие сбережения на депозитах — те не могут вернуть свои вклады из банковских учреждений. У кого не было своих накоплений — те сегодня столкнулись с ситуацией, когда в банках невозможно оформить ипотеку. По словам Оксаны Слатницкой, в 2008 году именно в кредит покупалось 60-70% от общего количества квартир. Причем не обязательно покупатели брали кредит на всю стоимость жилья. Зачастую люди получали в банках заем на 20-50% от цены квартиры, или еще меньше — на недостающие до стоимости приглянувшегося варианта 5-10 тысяч долларов. Сегодня же возможности кредитоваться нет. Как следствие, резко сократилось количество кировоградцев, которые могут себе позволить приобрести недвижимость.
Вторая причина, подморозившая рынок жилья в Кировограде (впрочем, как и по всей стране), — нестабильность национальной валюты. Постоянные скачки курса гривни к американскому доллару — исторически сложилось, что цены на недвижимость у нас измеряются в СКВ — вносят разброд и шатание в «формулу» определения стоимости жилья. Никто не может знать, какой будет цена квадратного метра жилплощади через месяц-другой, а при таких условиях очень сложно организовывать многоходовую сделку.
Как и везде, стоимость недвижимости в Кировограде резко упала в период с октября 2008 по февраль 2009 года. За последнее время цены несколько стабилизировались и зафиксировались на определенном уровне — уровне лета 2006 года.
На сегодня трехкомнатная квартира в областном центре стоит, в зависимости от района, планировки, состояния и прочих нюансов, от 27 до 35 тысяч у.е. (до кризиса — 60-75 тысяч); двухкомнатная — 22-25 тысяч (раньше — 45-52 тысячи); однокомнатная — 15-18 тысяч (раньше — 32-35 тысяч).
По словам Оксаны Слатницкой, самая дешевая в Кировограде однокомнатная квартира недавно продавалась в девятиэтажке по улице Попова. Цена ее составляла 13 тысяч долларов, хотя состояние квартиры оценивалось, как абсолютно неудовлетворительное. Самая дорогая однокомнатная продается в доме по улице Габдрахманова — 19 тысяч, средний этаж, отличное состояние: ремонт, металлопластиковые окна, автономка, встроенная мебель. Необходимо уточнить, что здесь речь идет о полноценных однокомнатных квартирах с жилой площадью где-то 18-20 квадратов. Малосемейки с комнатой в 12 квадратных метров в областном центре можно купить тысяч за 9-11 условных единиц.
Снижение покупательской активности привело к возникновению на рынке недвижимости Кировограда уникальной ситуации. По крайней мере, последние лет пять-шесть такого точно не было. В кои-то веки спрос на жилье уступает предложению! В 2008 году считалось обычным делом, когда покупателей было где-то в 1,2-1,5 раза больше, чем продавцов. Сейчас — на одного покупателя приходится два продавца. Такое положение вещей имеет свои плюсы. Раньше клиенту-покупателю агентства недвижимости могли предложить на просмотр три-четыре варианта жилья, сегодня же — около десятка квартир на выбор. Впрочем, по мнению представителей Кировоградской городской ассоциации специалистов по недвижимости, после 2010 года стоимость недвижимости снова начнет расти и вскоре достигнет своего максимума, который был зафиксирован в прошлом году. Но при двух условиях: возрождении ипотеки и курсе национальной валюты меньше 8 гривен за доллар…
На сегодня же большинство риэлторов видит спасение рынка недвижимости города в переориентации с операций купли-продажи на обмены жилья. В нынешнее непростое время, обусловленное отсутствием у многих потенциальных клиентов крупных наличных средств, обмен может стать единственным приемлемым вариантом.
Еще одна особенность нынешнего рынка недвижимости — изменение приоритетов покупателей в оценке состояния квартиры. По словам Оксаны Слатницкой, раньше клиенты предпочитали купить квартиру без ремонта (они были немного дешевле), и потом уже сделать ремонт под свои вкусы, то теперь скорее купят жилье более-менее чистенькое и ухоженное, чтобы можно было сразу въехать и хотя бы первое время не вкладывать средства в обустройство квартиры.
