В очередной раз в центральных СМИ прошла информация о том, что после нового года жилье в Киеве и в регионах Украины подешевеет. Однако с возможностью падения цен на квадратные метры никак не соглашаются риелторы. Так что же на самом деле происходит на рынке недвижимости? Почему цены на жилье продолжают расти, хотя доходы населения остаются стабильно низкими? Это реальная экономика или элементарная спекуляция? И возможен ли в ближайшем будущем обвал цен?
Совсем неудивительно, что малейшие намеки или прогнозы, предвещающие падение цен на жилье, так приятны и милы нашему сердцу. Ибо цены на жилье, как нам — простым кировоградцам — кажется, уже достигли своего апогея. При этом многие из нас убеждены, что космические цены на жилье — не что иное, как результат сговора риелторов, спекулянтов, строительных компаний и других крупных игроков на рынке недвижимости.
Риелторы в один голос утверждают, что нет оснований предполагать скорый обвал цен на жилье. Хотя бы потому, что падение цен на недвижимость прогнозируют уже не первый раз. Вспомните позапрошлый и прошлый годы: тогда многие ждали, что еще чуть-чуть — и обвала не избежать. Аргументы были такие же, как и сейчас. Мол, дороже уже просто некуда. И что? Цены не только не упали, они стремительно взлетели вверх.
Избегая категоричных оценок ситуации, мы решили поговорить о факторах, способных влиять на стоимость недвижимости. В рамках Кировоградского пресс-клуба реформ помощь нам оказал действительный член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, глава Кировоградского областного совета риелторов Виктор Делюрман. А выводы пусть каждый читатель сделает для себя сам. И сам оценит перспективы роста или обвала цен на жилье.
Безусловно, на уровень цен значительное влияние оказывает рост доходов населения. Другое дело, что, сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что последние, как правило, не поспевают за первыми. В то время как рост цен на кировоградскую недвижимость в среднем в год составляет около 60%, работодатели не торопятся пересматривать стоимость труда своих работников. Почему такое несоответствие? Потому что статистика, хоть вещь и упрямая, слабо учитывает теневую составляющую в графе о доходах населения. А недвижимость, как известно, — единственная пока возможность разместить «теневые» деньги без предоставления справки об их источнике. Поэтому спрос на жилье у нас и не падает.
Определить, каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости, достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Когда люди думают о хлебе насущном в буквальном смысле этого слова, то им не до недвижимости. Но это в случае резкого спада. Если же спад небольшой, то реакция цен на жилье может быть прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди, наоборот, пытаются обрести уверенность и стабильность. Примерно так, как это происходит сегодня у нас. И, как показывает опыт минувших лет, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая ненужную им недвижимость. Спрос при этом растет, а вместе с ним растут и цены.
Основной движущей силой, способной реально влиять на цены на жилье, как считают специалисты, являются представители среднего класса. И хотя, к сожалению, подавляющему большинству кировоградцев до среднего класса еще далеко, все-таки процесс идет. Активно развивается бизнес, создаются новые компании, открываются представительства крупных фирм, множатся торговые и офисные центры. Знающие, предприимчивые люди становятся все более востребованными — фирмам необходимы опытные специалисты. Они, в свою очередь, претендуют либо на симпатичные зарплаты, либо на проценты от доходов. Все это способствует повышению благосостояния наших граждан. Конечно же, такие люди деньгами не сорят, но, ощущая свою уверенность в завтрашнем дне, охотно берут кредиты и тем самым способствуют росту цен на жилье.
Здесь стоит отдельно сказать о развитии ипотечного кредитования и его способности влиять на стоимость домов и квартир. Ипотечными кредитами сейчас пользуется все большее число покупателей. Многие из них иначе просто не могли бы приобрести себе жилье. И если в 2003 году ставка по валютным кредитам была порядка 16%, то в нынешнем году она снизилась до 11-12%. Снижение ставок по кредитам привело к тому, что увеличилось число покупателей недвижимости. Больше людей с относительно небольшим достатком получили возможность приобрести себе жилье в кредит. Если в том же 2003 году количество людей, взявших квартиру в кредит, составляло лишь 5% от общего числа покупателей, то в прошлом году этот показатель составил уже 50%, то есть половину. А предоставление льготных молодежных кредитов в 2004-2005 гг. создало просто колоссальный спрос на рынке недвижимости и еще более увеличило темпы роста цен…
Вряд ли кто-то станет отрицать и тот факт, что в условиях отсутствия фондового рынка, как в развитых странах, для большинства граждан нет лучшей альтернативы разместить свободный капитал, чем вложить его в недвижимость. Судите сами: еще три года тому назад стандартная однокомнатная квартира в кировоградском «спальнике» стоила 3700 долларов. Год спустя точно такую же квартиру можно было купить за 7100 у.е. — всего лишь за год ее стоимость увеличилась на 51%. В 2005 году за такой же товар покупатель выкладывал уже 13200 баксов. И сегодня, чтобы стать обладателем аналогичной квартиры, потребуется уже 18 с половиной тысяч единиц американской валюты. В среднем ежегодный прирост в этом случае составил 59%. В задачке спрашивается: какой банк на вложенные на
3 года депозиты может насчитать 59% годовых? Ответ напрашивается сам собой: купив однокомнатную квартиру 3 года тому назад, человек разбогател, не прилагая к этому никаких усилий, почти на 14 тысяч долларов!
Не вселяет оптимизма и тот факт, что ежегодно дорожают стройматериалы. Заставляет «нагнать» цены и недостаток предложений на рынке недвижимости. Низкие объемы строительства в Кировограде и других городах нашей области вам известны. Не говоря уже об одно- и двухкомнатных квартирах с небольшими площадями. И законы рынка четко диктуют зависимость: высокий спрос — высокая цена. На фоне дефицита предложения цены будут расти до тех пор, пока покупатели согласны платить. Очевидно, чтобы избежать такой зависимости в дальнейшем, предусмотрительные кировоградцы все больше стали приобретать земельные участки под индивидуальную застройку. Как следствие, они заметно подскочили в цене. Такая тенденция, в первую очередь, касается таких районов областного центра, как Новоалексеевка, Лелековка (ближняя), Озерная Балка.
Не хватает на всех жилья и на вторичном рынке. Даже те, у кого в настоящий момент пустуют квартиры, не спешат их продавать, так как ждут, что цена на них вырастет еще выше и продажа принесет бОльшую прибыль.
И все-таки, что же может сегодня реально привести к снижению цен на кировоградскую недвижимость? К самым проверенным методам можно отнести резкое увеличение объемов капитального строительства; создание альтернативных форм вложения средств, в первую очередь фондовых рынков, или более благоприятных условий для малого и среднего бизнеса, и т.д., и т.п. На мой взгляд, Кировограду или Александрии такие возможности в обозримом будущем, увы, «не светят»…
Что же касается аренды жилья, то спрос на нее, особенно небольших однокомнатных и двухкомнатных квартир, значительно превышает предложение. Это связано не только с тем, что многим новоиспеченным семейным парам не по карману приобрести собственное жилье, но и с тем, что в Кировограде сегодня на рекордно большое число студентов всевозможных вузов явно не хватает койко-мест в общежитиях. Да еще и повышение тарифов на коммунальные услуги неизбежно влечет за собой подорожание съемных метров. Но справедливости ради отметим, что в плане съема квартир наш город, по сравнению с другими студенческими столицами, считается самым дешевым. Например, если в Кировограде в центре однокомнатную квартиру все еще можно снять и за 100 у.е., то в Полтаве, Тернополе, Запорожье такое удовольствие обойдется арендатору вдвое дороже.
В общем, как скоро в славном городе Кировограде и окрестностях изменятся цены на жилье и упадут ли они вообще, судить, читатель, только тебе. Пока же ясно одно — приобретение долгожданных квадратных метров все более становится привилегией для избранных.
